Tonttirahastoilla matalariskistä sijoittamista asuintalotontteihin

DEAS Asset Management laajensi liiketoimintaansa uudelle toimialalle ostettuaan kaksi tonttirahastoa alkuvuodesta 2023.

Kiinteistövarainhoitaja DEAS Asset Management laajentui uudelle toimialalle ostettuaan maaliskuussa 2023 kaksi tonttirahastoa Korkialta. Ostettujen Korkia Tonttirahasto Ky:n ja Korkia Tonttirahasto II Ky:n Fund Manager Markus Liimatainen siirtyi kaupan mukana Deasille. Kaupan jälkeen toteutettujen nimenvaihtojen jälkeen rahastojen nimet ovat Deas Tonttirahasto Ky ja Deas Tonttirahasto II Ky.

Liimatainen toimii tonttirahastojen rahastonhoitajana ja on ollut mukana perustamassa kumpaakin rahastoa. Rahastojen sijoitettu pääoma on yhteensä 170 miljoonaa euroa ja niillä on rahoitettu noin 130 tonttia, joihin on rakennettu tai rakennetaan asuintaloja.

DEASin tonttirahastot sijoittavat vain kaavoitettuihin asuintalotontteihin, joista saadaan sekä vuokratuottoa että mahdollista arvonnousun tuomaa tuottoa, jos tontin vuokralainen lunastaa tontin määräosia tai koko tontin itselleen. Kyse on siis valinnaisista vuokratonteista, joissa vuokranmaksusta voi halutessaan vapautua lunastamalla tontin itselleen.

– Tonttirahastoihin sijoittaminen on melko matalariskistä sijoittamista, josta saadaan vakaata tuottoa. Vuokratuotto alkaa juoksemaan heti tontin ostettuamme ja samalla rahastosijoittajat saavat tuottoa. Riskit liittyvät lähinnä lainarahan hintaan ja sen saatavuuteen sekä rakennusajan vuokriin, jolloin vuokranmaksusta on vastuussa rakennusyhtiö, Liimatainen kertoo.

DEASille yrityskaupan toteutuminen merkitsi paitsi uudelle toimialalle laajentumista myös vakaata rahastojen hallinnoinnista saatavaa kassavirtaa – tulevaisuudessa odotettavissa on myös kasvunäkymiä. Lisäksi DEASin asiakaskunta laajentui kauppojen myötä merkittävästi.

Kummassakin tonttirahastossa sijoittajat ovat ammattimaisia sijoittajia. Lisäksi rahastot ovat suljettuja eli niihin ei voida ottaa enää uusia sijoittajia, eivätkä sijoittajat voi myöskään nostaa pääomia niistä ennen toimikauden päättymistä. Tämän takia sijoitusten kassavirran pystyy Liimataisen mukaan ennustamaan melko hyvin.

Tonttirahastot ovat kommandiittiyhtiömuotoisia rahastoja. Ensimmäisen rahaston osalta lähes kymmenvuotinen toimikausi päättyy 2027 lopussa ja toisen 2031 lopussa. Molempien rahastojen toimikautta voidaan jatkaa rahastonhoitajan päätöksellä korkeintaan kolmella vuodella.

Sijoituskausi jatkuu koko rahastojen toimikausien ajan, eli tonttien määräosien lunastusten kautta rahastoihin palautuva raha sijoitetaan uudelleen. Vuokratuotot ja lunastuksista realisoituvat myyntivoitot maksetaan sijoittajille vuosittain, Liimatainen kertoo.

Kolme hyvää syytä tonttirahastoille

Tonttirahastot hyödyttävät asunnon ostajia, rakennusliikkeitä ja rahastosijoittajia. Asunnon ostaja pääsee asuntoon kiinni pienemmällä pääomalla, kun asunto sijaitsee vuokratontilla. Asukas voi ostaa asuntonsa tonttiosuuden kuitenkin myöhemmin, esimerkiksi oman taloustilanteen parannuttua.

Myös rakentajille valinnainen vuokratontti on hyvä, sillä rakennusliike voi pienentää rakennushankkeeseen sitoutuneen oman pääoman määrää, kun sitä ei tarvitse laittaa tontin ostamiseen. Rahastot ovat mahdollistaneet myös siis sen, että pääkaupunkiseudulle ja isoihin kaupunkeihin on pystytty rakentamaan enemmän.

Rahastosijoittajien näkökulmasta tonttirahastoilla saadaan riskiin suhteutettuna hyvää, vakaata ja pitkäaikaista kassavirtatuottoa.

Nykyisin valinnaiset vuokratontit ovat yleisiä. Pääkaupunkiseudulla enemmistö uusista asunnoista rakennetaan valinnaiselle vuokratontille. Lisäksi ne ovat erittäin yleisiä kasvukeskuksissa, kuten Oulussa, Tampereella ja Turussa.

Tonttirahastojen markkinat Suomessa

Tonttirahastojen kokonaismarkkinan arvioidaan olevan Suomessa tällä hetkellä pitkälti toista miljardia euroa. Näin ollen DEASin tonttirahastot ovat Suomen kokonaismarkkinasta melko iso osa.

– Rahastojemme kokonaispääomalla mitaten olemme varmaankin viiden suurimman tonttirahasto-operaattorin joukossa.

Nykyisillä tonttirahastoilla menee Liimataisen mukaan maailmantilanteeseen nähden hyvin.

– Rahastoja pitää tietenkin kaikissa olosuhteissa hoitaa niin hyvin kuin mahdollista, ja sisään tulevat rahat pyrkiä sijoittamaan aina turvallisesti ja tuottavasti. Pärjäämme, kun sijoittajille saadaan hyvä tuotto.

– Tulokset ja tuotot tietenkin ratkaisevat, Liimatainen jatkaa.

Markkinatoimijoiden lukumäärä alalla on pieni. Yhtenä syynä on tarjolla olevien tonttien rajallinen määrä sekä se, että rakentaminen ei tapahdu kädenkäänteessä, joten myös sijoittaminen vie aikaa. Lisäksi kyse on hallinnollisesti jossain määrin monimutkaisesta liiketoiminnasta, ja alalla on vain vähän yrityksiä ja ihmisiä, jotka ovat hoitaneet tonttirahastoja ja olleet mukana tonttirahastoliiketoiminnassa.

Muista kiinteistöluokista poiketen ulkomaisten sijoittajien on mahdotonta sijoittaa nopeasti isoja rahamääriä tontteihin, koska tonttisalkun rakentaminen vie aikaa. Tästä syystä tonttirahastojen sijoittajat ovat pääasiassa Suomesta.

Vaikka kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä turbulenssia, pidemmän ajan tulevaisuuden näkymät tonttirahastoille ovat hyvät ja tavoitteena olisi jossain vaiheessa päästä perustamaan kolmas rahasto, Liimatainen kertoo.